Rekonstrukce krok za krokem: S čím pomůžou odborníci

Pokud kupujete ojeté auto, kontrolujete, zda nebylo bourané, jak vypadá motor nebo podvozek. Často si s sebou berete technika nebo automechanika a jeho rada je pro vás důležitá. U koupě domu na možnost využití služby odborníka, který by posoudil jeho stav, lidé tolik zvyklí nejsou. Přitom vynakládají částky v řádu milionů korun. Ani naše pěstounská rodina, jejíž příběh společně sledujeme od říjnového vydání Deníku Bydlení, se na nezávislého specialistu neobrátila. Uvěřila ujišťování zprostředkovatele, že střecha je v pořádku a vydrží minimálně padesát let. Jenže teď, po čtyřech letech Robinovi a Liběně prší do postele. Čeká je kompletní, a především nákladná rekonstrukce střechy, na kterou by bez pomoci Buřinky, Stavební spořitelny České spořitelny, nikdy sami nenašetřili.

Rekonstrukce krok za krokem: Jak vybrat firmu

Abyste se podobným nepříjemným překvapením vyhnuli, nechte ještě před koupí vyhlédnutý objekt prohlédnout zkušeným stavařem. „Pravděpodobně vás upozorní na řadu problémů, jejichž oprava by vás stála peníze. Budete díky tomu vybaveni argumenty při vyjednávání o kupní ceně a spíš dostanete slevu,“ doporučuje Jolana Dyková z Buřinky. Vyplatí se také návštěva příslušného stavebního úřadu, kde si ověříte, jestli plány předkládané prodejcem odpovídají realitě a na pozemku třeba nejsou černé stavby. „V případě bytu je dobré vědět najisto, že jde o prostor opravdu určený k bydlení, a ne třeba o ateliér,“ přidává další radu Lukáš Zimandl z Design4Function.

Důkladná prohlídka

Ve chvíli, kdy už máte jasno, v jaké je váš vysněný dům kondici, přichází na řadu přemýšlení o jeho budoucí podobě. Při plánování rekonstrukce můžete oslovit architekta nebo projektanta. Ten první vymýšlí v těsné součinnosti s vámi, jakou podobu bude mít váš domov, zatímco projektant řeší především technickou část, například má přehled o cenách stavebního materiálu. V praxi je běžné, že architekt dělá zároveň práci projektanta nebo spolu ti dva úzce spolupracují.

Finální podobě projektu v případě našich pěstounů předcházelo několik prohlídek domu, které postupně měnily očekávání všech zúčastněných. Při první orientační návštěvě si architekt ujasnil předpokládaný rozsah prací a zaznamenal viditelné problémy. Také si nahrubo změřil obytné podkroví, aby si udělal představu o metrech čtverečních, protože majitelé domu neměli k dispozici žádné plány. Druhé návštěvy se účastnil již odborník z realizační firmy a společně podrobněji zkoumali poškození střechy. Byly přesně změřeny vnitřní dispozice, plocha střechy, rovinnost stěn a podlah. Vznikl první orientační odhad ceny rekonstrukce. Pak následovala cesta na stavební úřad s plnou mocí od majitele domu.

Rekonstrukce krok za krokem: Financování a rozsah

Bylo potřeba ověřit, jak bude rekonstrukce povolována. Robin a Liběna měli štěstí, stačilo oznámení udržovacích prací, protože při rekonstrukci se nebude zasahovat do nosných konstrukcí ani měnit vnější vzhled budovy. Pokud by byly zásahy rozsáhlejší, může stavební úřad požadovat ohlášení či stavební povolení. Při třetí návštěvě odborníků sondy do střechy potvrdily domněnku, že je ve velmi špatném stavu a bude třeba udělat novou. Původní představa majitelů, že postačí výměna oken v podkroví, definitivně vzala za své. Teprve na základě všech zjištění byl vypracován projekt a stanoven položkový rozpočet. Vlastní rekonstrukce byla spuštěna 19. října. První přišla na řadu střecha, už kvůli možné nepřízni počasí. Řemeslníci odkrývají a zakrývají střechu postupně, aby se problémy způsobené počasím minimalizovaly. Střešním pracím předcházelo vyklizení celého obytného podkroví, na němž se podíleli i zaměstnanci Buřinky.

Stavební a autorský dozor

Ve chvíli, kdy máte projekt na papíře, vyřízené všechny úřední formality a zajištěnou stavební firmu, můžete se pustit do přestavby. A věřte zkušeným, že prostředky, které vynaložíte na stavební dozor, se vám v kvalitně odvedené práci mnohokrát vrátí. Pokud máte smlouvu se stavebním dodavatelem, firmou nebo kupujete „stavbu na klíč“, řešit ho nemusíte, protože stavbyvedoucí či stavební dozor je zajištěn stavební firmou. Tento odborník také píše stavební deník či kontroluje financování a smlouvy. Pokud dozor vykonává stavební firma, neúčtuje ho zvlášť, ale je započítán v ceně stavby. U staveb svépomocí může být cena za jeho práci vypočítána z celkového rozpočtu stavby, většinou se pohybuje mezi 1,5–2,5 %. Hodinová sazba začíná přibližně na 700 Kč.

Rekonstrukce krok za krokem: Střecha nad hlavou

„U staveb na ohlášení a stavební povolení je stavební dozor povinný. V případě, že je stavba prováděna svépomocí, musí si investor stavební dozor najmout,“ vysvětluje Lukáš Zimandl. V případě spolupráce s architektem provádí autorský dozor autor návrhu. Zejména kontroluje, zda se staví podle schváleného projektu, a také ho průběžně upravuje, pokud to vyžaduje situace na stavbě. Pochopitelně vždy se souhlasem investora. Cena za autorský dozor se pohybuje kolem dvou tisíc korun za návštěvu stavby, architekt obvykle přichází na kontrolu jednou za týden či čtrnáct dnů. Možná jste někdy slyšeli ještě o technickém dozoru. Ten je však povinný pouze na stavbách financovaných z veřejného rozpočtu. Technický dozor funguje jako zástupce investora, měl by být proto nezávislý na architektovi i na stavební firmě, aby mohl objektivně hodnotit případné problémy na stavbě.

Kontroluje zejména harmonogram a náklady. Na průběh rekonstrukce bývalého hostince, v němž žije rodina našich pěstounů, bude jakožto stavební dozor dohlížet Martin Bartek z realizační firmy Let’s Build. O autorský dozor se postarají architekti ze studia Design4Function. Projektovou dokumentaci k montáži tepelného čerpadla a fotovoltaické elektrárny zpracoval Energetický Holding Malina, který tyto úsporné technologie věnoval paní Liběně a Robinovi jako charitativní dar. „Pro umístění fotovoltaických panelů jsme využili střechu přístřešku a stodoly. Nejsou zastíněny okolními stromy a poskytují dostatečný prostor pro potřebný výkon elektrárny,“ vysvětluje Jozef Partika, obchodní ředitel EH Malina.